התחדשות עירונית באשדוד
שינוי שמתחיל מהקרקע
ישראל עומדת בפני צורך מתמיד להגדיל את היצע הדיור, לשפר את איכות המגורים בעיר, לחזק תשתיות ולהתאים ערים לתנאי המאה ה־21. במסגרת זו, התחדשות עירונית הופכת לאחד הכלים המרכזיים לשדרוג ערים קיימות - ולאחרונה גם באשדוד אנחנו רואים כיצד העיר עוברת שינויים מרחיקי לכת.
מהי התחדשות עירונית?
“התחדשות עירונית” היא כינוי לתהליך המתבצע על פני שטחים קיימים בעיר, במטרה לשדרג את המרחב הפיזי, התפקודי והחברתי, במקום לפנות ולבנות ערים חדשות מחוץ לעיר.
הרעיון המרכזי הוא לא “לנטוש” שטחים ישנים ומוזנחים, אלא להכניס להם חיים חדשים - שיפור הבתים, הרחבת הדירות, חיזוק מבנים, תוספות של קומות, שדרוג תשתיות סביבתיות, מוסדות ציבור חדשים ועוד.
התחדשות עירונית מאפשרת:
- ניצול יעיל יותר של הקרקע במרכז העיר
- שיפור איכות החיים של התושבים הקיימים
- חיזוק הקשר בין העיר למרחב הציבורי
- אפשרות למימון תשתיות חדשות דרך פרויקטים שמייצרים ערך נוסף
מסלולים מרכזיים של התחדשות עירונית
בתחום ההתחדשות העירונית קיימים מספר מסלולים מקובלים:
פינוי-בינוי
זהו מסלול שבו מבנים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים - לעיתים בהתאם לגודל הדירה הקיים ועם תוספות. הדיירים עוברים זמנית למגורים חלופיים, ובהמשך מתקבלים דירות חדשות או זכויות מתאימות בפרויקט החדש.
באשדוד, לדוגמה, מתוכננות תוכניות פינוי־בינוי ברובעים א’, ה’ וב’ שיוסיפו מאות ואף אלפי יחידות דיור.
פרויקט גדול שנצפה הוא ברובע ב’, שבו מתוכננים להיפונו 487 דירות קיימות ולבנות במקומן כ-1,670 דירות חדשות.
חיזוק מבנים (תמ״א 38 / עיבוי)
מסלול שמתמקד בשדרוג מבנה קיים - חיזוקו בפני רעידות אדמה, תוספת קומה, הרחבה או שיפור מבני - מבלי להרוס את המבנה כולו.
במסלול זה, הדיירים שומרים לרוב על דירתם הקיימת לאחר השיפוץ, ובנוסף נהנים מהרחבות או שיפורים.
מסלול רשויות מקומיות / תכנית מתאר
הרשויות מקדמות תכניות אזוריות שבמסגרתן נקבעים מתחמי התחדשות, זכויות בנייה ואילוצים תכנוניים. הדיירים משתלבים בתהליך התכנון.
מסלול היזם
יזם פרטי לוקח על עצמו קידום פרויקט התחדשות - הוא מתחיל בגיוס דיירים, הכנת תוכנית, לקיחת סיכונים ועד ביצוע הבנייה. דברים של דיסקונט תכנון ומיסוי עשויים להקל על היזם.
ההתחדשות העירונית באשדוד - דוגמאות ונתונים עדכניים
אשדוד היא אחת הערים שבהן מתרחשים שינויים משמעותיים בשנים האחרונות. הנה כמה דגמים בולטים:
- הוועדה הארצית לתכנון ובנייה אישרה תוכנית פינוי־בינוי ענקית ברובע ב’ - לפרויקט יוקם כ-1,431 דירות חדשות במקומן של 318 דירות קיימות.
- ברובע ב’, מתוכננת התחדשות נרחבת הכוללת גם רבים מפרויקטים של תמ״א 38, יחד עם תוספת של כ-1,950 יחידות דיור במיזמים משלימים.
- ביוני 2025 החל פרויקט פינוי־בינוי ברחוב אבן עזרא פינת ביאליק ורחוב אליאשווילי ברובע ה’ - הריסת מבני מגורים קיימים, לאחר שנים של עיכובים בשל מחלוקות על היטלי השבחה.
- בעיר אושרה תוכנית רחבה שתקים כ-2,160 דירות חדשות ברובע ד’, לאחר שייפונו כ-487 דירות קיימות וייבנה במקומן מבנים בני עד 32 קומות.
- בעיריית אשדוד הוועדה המקומית אישרה שלוש תוכניות ענק לפינוי־בינוי ברחובות כמו הרב מימון, הרמב״ם וגאפונוב - בסך הכל כ-3,000 יחידות דיור צפויות.
- נתונים כלליים מצביעים שההתחדשות הזאת אינה מוגבלת לאשדוד בלבד - לפי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 כ־28% מכלל יחידות הדיור שאושרו בארץ היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
השפעות חיוביות של התחדשות עירונית על השכונות בעיר
התחדשות עירונית יכולה להביא עמה שורת יתרונות חשובה, במיוחד בשכונות שמזדקנות:
- שדרוג תשתיות: חידוש תשתיות מים, ביוב, חשמל, תאורה, דרכי גישה ומרחבים ציבוריים - משפיע גם על איכות חיי התושבים והסובב.
- שיפור איכות המגורים: דירות חדשות, חלונות גדולים, בידוד, מערכות חכמות - כל אלה מגדילים את הנוחות והיעילות האנרגטית.
- חיזוק הביטחון, אסתטיקה וקהילה: ברחובות ישנים נוטים לעיתים למראה מוזנח, פשיעה או תחושה של הזנחה. פרויקטים של התחדשות יכולים להוסיף תאורה, שבילי הליכה, שיפור חזיתות, גינות - ולהחזיר תחושת קהילתיות.
- תוספת יחידות דיור במרכז העיר: במקום להרחיב לעבר הפריפריה, ההתחדשות מתמקדת בלב העיר - קרוב לתחבורה, שירותים, מסחר - מה שמקל על התושבים.
- העלאת הערך הנדל"ני: שיפור אזורים מוביל לעליית ביקוש ולעליית ערך הדירות והקרקע בסביבה.
סיכונים ואתגרים שיש לקחת בחשבון
לכל פרויקט התחדשות יש גם את הצדדים המורכבים:
- התנגדות דיירים - לעיתים לא כל הדיירים מסכימים לפרויקט, במיוחד אם הם מרגישים שהתמורה להם אינה הוגנת.
- עיכובים תכנוניים ומשפטיים - סוגיות של היטלי השבחה, הסכמים מול העירייה, התנגדויות, תביעות - יכולים לגרום לדחיות ארוכות. בפרויקט אבן עזרא ברובע ה’ באשדוד, לדוגמה, המחלוקת סביב היטל השבחה עצרה את התחלת העבודות עד לפני זמן קצר.
- סיכון כלכלי ליזם או לדיירים - אם לא נערכות תחזיות מדויקות של מחירי הקרקע, עלויות הבנייה ומימון, הפרויקט עלול להפוך להפחתת ערך.
- הטעמה בין ישן לחדש - שילוב המבנים החדשים עם הסביבה הקיימת - התאמה אדריכלית והרמוניה - זו משימה שאינה פשוטה.
- ניהול תהליך המורכב ברב־גיליונות - קצב עבודה, תיאום בין מקצועות, ביקורת איכות - כל אלו דורשים ניהול מקצועי מוקפד.
איך לבחור פרויקטים והיכן להתחיל?
אם אתם דיירים בבניין ותיקים או בעלי נכס בשכונה ותיקה באשדוד ורוצים לבדוק אפשרות התחדשות - הנה כמה צעדים חשובים:
- בדיקת הכדאיות הכלכלית: יש לבדוק האם קיים “פוטנציאל תמורה” די גדול לפרויקט כך שהיזם יוכל לממן את הבנייה החדשה ולשמור על תמריץ.
- גיוס דיירים ובניית הסכמה: חובה לאחד את הדיירים, לבחור נציגות, לערוך כינוסי אינפורמציה ולבנות קונצנזוס.
- בדיקות מקדימות: בדיקה סטטוטורית, בדיקות סביבתיות, בדיקות קרקע, בדיקות התשתיות הישנות - כדי לא להיתקל בהפתעות בשטח.
- בחירת יזם ואנשי מקצוע איכותיים: אדריכל, יועץ תשתיות, יועץ משפטי, מהנדס ניהול - כולם חייבים להיות מנוסים בהתחדשות עירונית.
- הסכם אופרטיבי והסכם ייצוג דיירים: חתימה על הסכמים ברורים שמבטיחים זכויות, ערבויות ותמורות ברורות - על לוחות זמנים, עלויות, תוספות, נכסים חלופיים.
- מעקב פיקוח לאורך הבנייה: קיום מפקח, בדיקות איכות, תיעוד - כדי לוודא שהפרויקט מתבצע לפי התנאים שהוסכמו.
התחדשות עירונית באשדוד אינה רק שטיח מושלם של תכניות על הנייר - אנחנו רואים כבר היום יישומים בשטח: פרויקטים גדולים שבאמת משפיעים על מראה העיר, ברחובות כמו הרצל, רובע ב’ ורובע ד’. אך כמו בכל שינוי גדול, יש צורך בניהול נכון, שקיפות ודיאלוג כדי שהפרויקט ישרת את כלל הדיירים ויתרום לעיר כולה.
