אשדוד, העיר החמישית בגודלה בישראל, מציגה שוק נדל"ן פעיל ודינמי. בשנים האחרונות חוו מחירי הדיור בעיר עליות משמעותיות, עם ממוצע עירוני של כ-2 מיליון שקל לדירה ומחיר ממוצע של כ-23 אלף ש"ח למ"ר.
למרות עלייה זו, המחירים באשדוד עדיין נחשבים נגישים יחסית בהשוואה לתל אביב או ירושלים, מה שהופך את העיר לאטרקטיבית עבור משפחות ומשקיעים המחפשים דיור במחיר סביר יותר. יחד עם זאת, העליות במחירים מציבות אתגר לרוכשים חדשים ומדגישות את חשיבות הבנת תמונת השוק המקומי.
בכתבה זו נסקור את טווחי המחירים בשכונות השונות, ננתח את המגמות האחרונות, נבחן גורמים כלכליים ורגולטוריים המשפיעים על המחירים, נשווה בין רכישת דירה חדשה לדירת יד שנייה, ונציג תחזיות לעתיד שוק הדיור באשדוד.
מחירי הדירות באשדוד משתנים באופן ניכר משכונה לשכונה, בהתאם לאופי האזור, גיל הבניינים וקירבה לים ולמרכז העיר. באזורי היוקרה בקרבת חוף הים ומרכז העסקים (מע"ר דרום) ניתן לראות את רמות המחירים הגבוהות בעיר – מחיר דירה ממוצע שם עומד על כ-3.5 מיליון ש"ח, עם שכר דירה חודשי ממוצע של כ-7,750 ש"ח.
גם ברבעים חדשים ומבוקשים כמו רובע ט"ו (15), המאופיינים בבנייה מודרנית ומגדלי מגורים, המחירים גבוהים – מחיר ממוצע של כ-2.5 מיליון ש"ח לדירה ושכר דירה ממוצע סביב 6,200 ש"ח.
| שכונה | מחיר ממוצע לדירה | מחיר ממוצע למ"ר | שכר דירה ממוצע לחודש |
|---|---|---|---|
| מע"ר דרום | 3,500,000 ₪ | 28,000 ₪ | 7,750 ₪ |
| רובע ט' | 3,200,000 ₪ | 26,000 ₪ | 7,200 ₪ |
| רובע ט"ו | 2,800,000 ₪ | 24,000 ₪ | 6,700 ₪ |
| רובע י"א | 2,500,000 ₪ | 23,000 ₪ | 6,300 ₪ |
| רובע י"ב | 2,400,000 ₪ | 22,000 ₪ | 6,200 ₪ |
| רובע ח' | 1,900,000 ₪ | 19,000 ₪ | 5,000 ₪ |
מנגד, בשכונות ותיקות יותר במרכז העיר ובדרומה, המחירים נמוכים יותר. למשל, באזורים הוותיקים כדוגמת רובע א' ורובע ב' ניתן למצוא דירות 4 חדרים טיפוסיות בטווח של ~1.6–1.8 מיליון ש"ח בממוצע.
שכונות אלה מאופיינות בבנייני שיכון ישנים יותר ולעיתים ללא מעלית או חניה, אך הן מציעות קרבה לשירותים עירוניים ולחוף במחיר נוח יחסית. שכונות ותיקות נוספות כמו רובע ח' ורובע ד' מציגות אף הן רמות מחיר מתונות.
באופן כללי, טווח המחירים באשדוד נע בין כ-1.5 מיליון ש"ח לדירה ישנה באזורים הוותיקים, ועד מעל 3 מיליון ש"ח לפנטהאוזים ודירות יוקרה בשכונות החדשות והמבוקשות.
שוק הנדל"ן באשדוד מציג מגמת עלייה מתונה אך עקבית בשנים האחרונות. לפי ניתוח עסקאות בעיר, מחירי הדירות עלו בממוצע בכ-5%–10% בשנתיים האחרונות, תלוי באזור.
בשכונות המבוקשות יותר חלה עליית מחירים חדה מן הממוצע: ברובע ט' למשל נרשמה עלייה של כ-10% בתקופה זו, במיוחד בדירות גג ופנטהאוז שזכו לביקוש גבוה.
גם ברבעים י"א ו-י"ב – שכונות ותיקות-מבוססות עם נגישות טובה לשירותים ולתחבורה – המחירים למ"ר עלו בכ-8% בממוצע.
לעומתן, בשכונות הוותיקות ביותר כדוגמת רובע א' ורובע ח' נרשמה עלייה מתונה יותר של כ-5%–6% בלבד, כנראה בשל העובדה שמדובר בבניינים ותיקים יותר עם מאפיינים מיושנים.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מאששים את מגמת העלייה השנתית אך גם מצביעים על התמתנות קלה ברבעונים האחרונים.
מגמות המחירים באשדוד מושפעות במידה רבה מתנאים כלכליים כלל-ארציים ומדיניות ממשלתית. גורם מרכזי הוא ריבית המשכנתאות: בשנת 2023–2024 העלה בנק ישראל את הריבית לרמה של כ-5%, מה שייקר משמעותית את עלויות המשכנתא לרוכשי הדירות.
התוצאה הייתה צינון בביקוש – רבים מהרוכשים הפוטנציאליים "ישבו על הגדר" בגלל ההחזר החודשי הגבוה, ובפועל זה תרם להאטה בקצב העסקאות במהלך 2023.
מן העבר השני, מדיניות הממשלה והיצע הדיור החלו לתת אותותיהם דווקא בעלייה בפעילות הבנייה ובמכירת דירות חדשות. אשדוד נהנית מתנופת פיתוח במסגרת "הסכם הגג" והתחדשות עירונית.
הממשלה גם הובילה יוזמות להקלת הנטל על רוכשים, דוגמת תוכנית "דירה בהנחה" (מחיר מטרה), שבמסגרתה כחמישית מהדירות החדשות שנמכרו בארץ ב-2024 היו במסלולי סבסוד ממשלתי.
באשדוד ייתכן וחלק מהדירות החדשות נמכרו במסגרת זו, מה שנתן הזדמנות לרוכשים לזכות בדירה בהנחה – אך גם תרם לביקוש הער בעיר.
אשדוד ממשיכה להיות יעד נדל"ן מבוקש, כאשר קרבתה לתל אביב, פיתוח התשתיות, והאפשרויות הרבות לרוכשי הדירות הופכים אותה לאחת הערים האטרקטיביות בישראל להשקעה ולמגורים.
אחת ההתלבטויות של רוכשי דירות באשדוד היא בחירה בין דירה חדשה "מקבלן" לדירה יד שנייה. פערי המחיר בין החדשות לוותיקות משמעותיים: דירה חדשה בעיר עולה בעשרות אחוזים יותר מדירה דומה יד שנייה. לפי נתוני השוק, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה באשדוד הוא כ-2.72 מיליון ש"ח, לעומת כ-2.18 מיליון ש"ח בלבד לדירת 4 חדרים יד שנייה. בפלח של דירות 3 חדרים הפער דומה – ~2.17 מיליון ש"ח לדירה חדשה, לעומת ~1.70 מיליון ש"ח מיד שנייה. כלומר, רכישת דירה חדשה יקרה בכ-20%–30% לעומת נכס דומה מיד שנייה.
פער זה נובע ממספר סיבות: סטנדרט בנייה מודרני יותר (ממ"ד, מעליות, חניה, מרפסות שמש גדולות), אחריות קבלן ותשתיות חדשות, וכן העדפת רבים למגורים בבניין חדש. גם מיקומן של דירות חדשות משפיע – רובן נבנות בשכונות חדשות ומטופחות או בפרויקטי יוקרה, אזורים שבהם ערך הקרקע גבוה יותר.
מנגד, דירות יד שנייה מציעות יתרונות אחרים. ראשית, המחיר הנמוך יותר מאפשר לרוכשים בתקציב מוגבל להיכנס לשוק הדיור באשדוד. רבים מהנכסים היד שנייה ממוקמים בשכונות וותיקות ומבוססות, לעיתים במרכז העיר, בקרבה לשירותים, לבתי ספר ולתחבורה ציבורית, מה שמקנה להם ערך מוסף שלא תמיד קיים בשכונות החדשות בפאתי העיר.
יש לציין כי מלאי הדירות היד שנייה בעיר גדול משמעותית ממספר הדירות החדשות הזמינות, כך שהבחירה ביד שנייה פותחת מגוון רחב של אפשרויות מבחינת גודל, מיקום וסגנון דירה. למשקיעים, דירות יד שנייה באזורים הוותיקים עשויות להניב תשואות גבוהות יותר על ההשקעה: שכר הדירה הממוצע באשדוד כ-4,500 ש"ח לחודש, שמשקף תשואה שנתית הקרובה ל-3% – נתון גבוה יחסית לערים הגדולות. תשואה זו לעיתים טובה יותר בדירות ישנות וזולות יותר (שעלותן נמוכה), מאשר בדירות חדשות ויקרות שמחיריהן הגבוהים "מקזזים" את דמי השכירות הגבוהים.
| סוג דירה | מחיר ממוצע (מיליון ש"ח) | מחיר ממוצע למ"ר (אלפי ש"ח) | שכר דירה ממוצע (ש"ח לחודש) |
|---|---|---|---|
| 2 חדרים | 1.85 | 22 | 4500 |
| 3 חדרים | 2.17 | 24 | 5200 |
| 4 חדרים | 2.72 | 26 | 6200 |
| 5 חדרים | 3.4 | 28 | 7500 |
| פנטהאוז | 4.5 | 30 | 9500 |
חשוב להדגיש כי שתי האפשרויות – חדשה ויד שנייה – נהנו מביקושים נאים באשדוד בשנה האחרונה. שוק הדירות החדשות רשם את הזינוק המרשים ביותר ב-2024 (כאמור, +54% עסקאות לעומת 2023), בין היתר הודות לפרויקטים גדולים כמו "פארק לכיש" בצפון העיר ופרויקטי פינוי-בינוי במרכז, אשר סיפקו לשוק עשרות ומאות יחידות דיור חדשות.
שוק היד שנייה אף הוא צמח (+41% עסקאות), ככל הנראה בעקבות התמתנות במחירים והתאמת ציפיות המוכרים למצב הכלכלה (לצד עליית הריבית שהגבילה רוכשים לבחור באופציות זולות יותר). בסופו של דבר, הבחירה בין דירה חדשה ליד שנייה תלויה בהעדפות הקונה: האם חשובה יותר דירה מודרנית בבניין חדש, או שמא המחיר הנמוך והמיקום המרכזי גוברים.
נוכח המגמות האחרונות, השאלה הגדולה היא לאן מועדות פניהם של מחירי הדירות באשדוד בעתיד הקרוב. תחזיות כלל-ארציות לשנת 2025 מצביעות על מספר כיוונים אפשריים.
לצד הכלכלה, יש להתחשב גם במצב המאקרו-ביטחוני: יציבות מדינית וביטחונית תתרום להמשך פעילות משקית תקינה ולביטחון המשקיעים, בעוד שאי-ודאות עלולה לעכב עסקאות בטווח הקצר.
שוק הנדל"ן באשדוד של תחילת 2025 מתאפיין במחירים גבוהים היסטורית, פערי מחיר בין שכונות העיר, ועליות שנבלמו קמעה ברבעונים האחרונים. גורמים כלכליים כמו ריבית, תוכניות ממשלתיות לפיתוח ומצב ביטחוני ישפיעו על הכיוון העתידי, אך נראה שהאיזון הנוכחי בין ביקוש להיצע יתמוך ביציבות יחסית.
אשדוד מוסיפה להיות עיר מרכזית ואטרקטיבית למגורים, עם איכות חיים גבוהה וצמיחה מתמדת – ואלו, לצד המאמצים הלאומיים להגברת הבנייה, עשויים להבטיח שגם בשנים הבאות שוק הדיור המקומי ישמור על חיוניות וינוע קדימה במתינות ובבטחה.
מקורות מידע: הנתונים והניתוחים בכתבה מבוססים על דו"חות רשמיים של הלמ"ס, אתרי נדל"ן מובילים ופרסומים עדכניים בתקשורת הכלכלית, ביניהם "אשדוד נט".
אם יש לכם שאלות, אם אתם מעוניינים בפרטים נוספים על הפרויקטים שלנו, או אם אתם מחפשים את הקבלן הנכון לפרויקט הבא שלכם, נשמח לעמוד לשירותכם
אם יש לכם שאלות, אם אתם מעוניינים בפרטים נוספים על הפרויקטים שלנו, או אם אתם מחפשים את הקבלן הנכון לפרויקט הבא שלכם, נשמח לעמוד לשירותכם
אם יש לכם שאלות, אם אתם מעוניינים בפרטים נוספים על הפרויקטים שלנו, או אם אתם מחפשים את הקבלן הנכון לפרויקט הבא שלכם, נשמח לעמוד לשירותכם